原标题：北京地价5年来首降平均值楼面价为2.39万元/平方米 环比上升4% 较低溢价成交价沦为常态 供地计划未完成2018年1-11月房企土地成交价面积排行榜国土局的交易大厅一度沸沸扬扬，交易室内，各家开发商代表屡屡举牌，甚至少有相互间怄气竞价的场景。而在交易室外，唯一的出口也早就被围得水泄不通，媒体记者们通过监控器等候着一个又一个地王的问世。但在今年，这样的繁华场面早已少之又少了，参与土地拍卖会的开发商代表完全都怀揣着具体的价格红线，一旦竞价多达了红线就意味著仍然举牌。
正是在这样的氛围下，今年的土地成交价热度大叛，举牌竞价多达20轮的地块就早已却是竞争十分白热化的了，而绝大多数的土地都是在溢价率严重不足20%的状况下成交价的。根据北京中原地产数据表明，截至今年11月底，北京成交价住宅地块的平均值楼面价为2.39万元/平方米，环比上升了4%，平均值溢价率为16%，环比上升10%，这也是5年来，北京土地的成交价价格首次经常出现上升。12月卖地61.75亿元 全部为较低溢价成交价在11月份单日成交价12宗土地，收益超强300亿元之后，土地供应热度减。12月份市国土局之后特引土地，累计到12月12日，新的发售的4宗住宅用地全部坐落于顺义区，并且无一例外地都没经历白热化的竞价，均为较低溢价成交价，合计收金61.75亿元。
不仅如此，12月北京土地市场还将有7宗土地上海证券交易所转让。最近加推的4宗地全部坐落于顺义区，其中12月5日落让的两宗土地，都是顺义新城第13街区的住宅用地，一块规划建筑面积为42028平方米，起始价7.6亿元，另一块规划面积为104180平方米，起始价19亿元。两宗土地禁售一样，均价售价皆不多达43467元/平方米，且最低销售单价不得多达45640元/平方米，并且都继续执行“70/90”政策。没悬念，这两宗土地最后皆是较低溢价成交价，分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元夺下。
值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚属首次。一周之后，12月11日，北京市土地交易市场又成交价了2宗普通商品住宅用地，依旧使用“缩房价、竞地价”的交易方式。
这两宗土地都坐落于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团，另一宗是顺义区高丽营镇地块。最后仅有经过了数轮竞价，牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得，溢价率为30% ，成交价楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+先河+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得，溢价率仅有为7% ，成交价楼面地价为31390元/平方米。
不难看出，四宗新的成交价的住宅用地全部是较低溢价率成交价，最低溢价30%，低于溢价仅有7%。北京青年报记者辨别今年土地成交价找到，今年北京经营性用地成交价最低溢价率经常出现在今年1月份，京投发展在密云取得的地块，溢价率约50%，之后土地交易渐渐冷清，溢价率走低，即便竞争尤为白热化的丰台白盆窑地块，经过了64轮白热化争夺战，但最后的溢价率仅有为25%。地价平均值2.39万元/平方米 5年来首降这种较低溢价率早已沦为了今年土地交易的惯有模式，甚至必要造成全年的土地成交价价格经常出现上调。
北京中原的数据表明，今年截至11月底，在住宅用地方面，北京住宅用地总计成交价46宗，成交价面积549万平方米，环比上升43%；平均值楼面价为2.39万元/平方米，环比上升4%，值得注意的是，这也是5年来北京土地市场经常出现年度楼面地价环比暴跌。总成交金额1311亿，环比上年上升45%。
平均值溢价率为16%，环比上升10%。很似乎无论是整体的土地价格还是溢价率都显著上调，楼市的冷风早已某种程度局限于住宅交易中，土地市场某种程度感同身受。根据北京中原的统计资料，在今年北京土地市场成交价的46宗住宅用地中，缩竞房用地成交价约35宗，成交价面积421.54万平方米（其中，25宗住宅用地继续执行70/90政策），占到比76%。
截至今年11月底，北京土地市场缩竞房供应30宗，供应面积354.18万平方米，其中有5宗地块已入市。另外，除了缩竞房，在今年的住宅成交价用地中，共计产权用地成交价10宗，成交价面积114.94万平方米，不禁售住宅用地1宗，成交价面积12.6万平方米。
而五六的环之间住宅用地成交价15宗，成交价面积188.45万平方米，成交量最多。郊区拉低宅地楼面平均价至于土地价格的上调，根据我爱人我家研究院的分析，除了市场自身的调节外，也与土地供应多坐落于郊区有相当大关系。数据表明，11月居住于类用地楼面价23390元/平方米，微高于前11个月居住于类用地平均值楼面价23879元/平方米，亦高于10月居住于类用地楼面价31852元/平方米。
11月重点成交价的12宗居住于类用地除2宗坐落于丰台外，其他10宗均坐落于郊区，特别是在2宗坐落于远郊密云、延庆两区，成交价楼面价仅有6000+元/平方米，拉低整体市场均价。溢价率方面，11月北京居住于类用地成交价溢价率为15.89%，比起10月13.41%下降2.48个百分点。
但总体来说，溢价率依然不低。在成交价的15宗地中，有3宗地必要以起始价成交价。综合来看，我爱人我家市场研究院分析指出：2018年，房企在京拿地更为理性和慎重，成交价土地溢价率比较不低，多块土地以零溢价成交价，甚至还经常出现了土地流拍的现象。供地计划依旧没已完成土地遇冷也影响了供地节奏，从供应计划完成率来看，北京近5年中仅有2015年、2017年已完成了计划供应。
2018年1-11月总计供应住宅用地占到全年计划供应量的70%。累计到2018年11月底，供应土地59宗，比去年同期增加45.37%；其中居住于类供应38宗，同比上升47.95%。成交价土地65宗，比去年同期增加33.67%；其中居住于类成交价46宗，同比上升29.23%。业内人士回应，总体来看，今年土地市场显著降温，一方面跟供应量增加有关，另一方面今年比起往年显著激增的流拍也直接影响土地成交量。
根据6月22日公布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地出租住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。今年前11月的供应土地建设用地面积仅有363.69公顷，其中居住于类为238.57公顷，相比之下并未超过北京全年土地供应总指标。
与去年全年965.81公顷、居住于类688.6公顷的供地规模比起，也相距甚远。预期12月仍将沿袭10月、11月的供地趋势，之后增大供应量。
房企拿地积极性方面，中原地产的统计资料表明，今年1-11月，国企在京拿地29宗，成交价面积376万平方米，为市场拿地主力。土地成交价面积TOP10房企总计拿地35宗，成交价面积505万平方米，占到年度市场71%。
民企拿地12宗，成交价面积140.79万平方米，成交额164亿元，拿地的最低金额为32.85亿元。中原地产首席分析师张大伟指出，近两年来，北京土地大量供应，渐渐构成了新房房源，减少了新房的供应量，尤其是缩竞房的供应量。在当下北京市场正处于调整中，不论是二手住宅、新建住宅的成交量皆有所上调。
部分购房者开始陷于从容。后期大量缩竞房扎堆入市的区域，将不会经常出现供大于求的现象，此类区域的缩竞房去化可玩性将不会渐渐增大。我爱人我家集团研究院分析则认为，从近期溢价率展现出和成交价情况来看，政府在拍电影地价格甚至拍电影地条件上或许也在尝试做出适当调整，以适应环境市场形势，也更加契合开发商的接受度，这可以一定程度上增加流拍的再次发生。在当前房地产调控政策下，政府一方面于是以通过增大土地供应的方式来减轻紧缺的市场和低企的房价，另一方面也在招拍挂市场等微观层面上主动调整，以更佳地达成协议调控目的和符合市场多元化市场需求。
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